よくあるご質問（賃貸管理）

栄和不動産の管理物件は、オーナー様と共同で管理運営しますので、高い稼働率を維持できます。
地域密着の機動力と集客により、オーナー様の賃貸物件を最優先でご集客することはもちろん、マーケット分析と入居（希望）者様の生の声を踏まえたご提案・運営でスピーディな対応が可能です

賃貸物件は、建築年が経つにつれ、資産価値は下がります。
経年で新築時よりも家賃は下がり、逆に設備修繕や大規模リフォーム・建替えなどの経費が増加する傾向にあります。
栄和不動産では、入居者様満足の向上を前提としたリテンションを高める賃貸経営をオーナー様のご理解を得ながら、これをご支援いたします。

栄和不動産では、オーナー様の賃料収入の収益性と安定性の確立のために、家賃を期日まで確実に家賃集金を行う｢集金管理システム｣やオーナー様ごとの「オーダー制の管理システム」などをご用意。当社独自の安心管理システムをお薦めしています。
オーナー様のご要望に応じて、最適の管理システムをご提案します。

長期にわたる賃貸経営で、大きなリスクの一つが家賃滞納です。
栄和不動産では明確な督促基準を設け、また家賃保証会社との包括的提携により家賃滞納リスクへ万全の対応を準備しております。
　また、退室後は、ただちにリフォームを行うことで、スピーディーに入居者様を募集することで、機会損失を抑えて、オーナー様の収益確保につなげております。

現状のマーケット分析、賃料設定、リフォーム・建替え等のご支援を、長期的な視点でのご相談を承っております。
入居者様ニーズに合わせた建物リニューアルすれば、新たな魅力を生むことでの満室経営は可能です。
栄和不動産は、リニューアルとリフォームに関する確かな工事品質で、最適なリニューアルご提案が可能です。

空室の増加には、複数の理由があるかと思います。
賃料相場との相違、設備・間取りニーズの変化、企業や学校に通う周辺人口の増減にも影響されます。
栄和不動産では、そんなオーナー様の悩みに不動産管理で応え、賃貸経営を一緒にご支援します。

創業以来45年超にわたり地域に根差し、物件の良し悪しを熟知し、良質で低コストなビジネスパートナーとの協業により、常時発生するトラブルや各種管理上の対応にスピーディに対応が可能です。

弊社営業時間内で、面談による無料のご相談を承っております。相談時にオーナー固有の賃貸の経営方針を確認させて戴いたうえ、管理をしながら物件やマーケットへの具体的な対応を行ってまいりますのでまずはご予約をお願いいたします。なお、ご相談に際しては、物件の間取図、入居状況が分かる資料をご持参いただければと思います。詳しくは、栄和不動産までお問い合わせください。

お客様の大事な収益不動産を安心して賃借・運営するためのサポートサービスです。 具体的な業務としては・・・「賃借人募集業務」「内装リニューアル業務」「賃料集金事務」「家賃滞納者への督促事務」「物件内外の清掃業務」「様々なトラブル予防とトラブル受付」などの広範囲な業務です。
栄和不動産では、お客様の不動産運営のご方針に合わせ、要望内容を把握・検討のうえ、お客様一人一人にあった管理業務プログラムを作成いたします。

様々ありますが、第一はオーナー様は賃貸経営のを得られることです。状況によって異なりますが、所得税・相続税・固定資産税の節税効果などが可能です。

委託業務のご依頼内容により費用は変わります。たとえば、募集・契約・集送金、退室精算、工事リフォームのみでベーシックサポートとなり、建物・設備の管理業務や清掃業務などを依頼した場合は追加費用を頂戴しております。実際の業務委託料については、弊社面談相談の際にご確認ください。

建物は将来、必ず劣化や故障しますので、建物の外壁、屋根、鉄部、水回りなどの対応年数を把握して修繕計画をたて、 新築時からその備えを始めていくことが望ましいです。しかしこの計画を個人で立てるのは非常に大変なため、 専門家などの意見を取り入れて建築会社や不動産管理会社に作成してもらうのが一般的です。

基本的に賃貸ですので借主様は様々なご事情で退去されます。
空室の許容期間はあるかと思いますが、賃借人が退居した際、いかに空室期間を短くするかということが重要なのです。 長年一人の方が住んでいただければ一番いいのですが、 例えばワンルームタイプのお部屋などは、学生さんが多いと思います。 大学4年間を卒業すれば自ずと退去していくのが一般的ですから、 その退居のタイミングに合わせて次の募集の賃料を近隣相場に合わせる。又、退去後速やかにお部屋のクリーニングやリノベーションをしっかりやっていけば、 空室期間は短くなります。あまり空室に対して必要以上に不安をもたなくてよいと思います。 いかに空室期間を短くするかが大事なポイントですね。

お部屋のタイプにもよります。 ワンルームから始まってファミリータイプなど色々なお部屋が あるとは思いますが、最低限これだけ揃えれば良い！という答えはございません。何もなければ、賃料で調整すればよいのですから。只、一般的に揃えたほうが貸しやすいものとしては、 冷暖房エアコン、照明などはほとんどのお部屋で設置していますね。照明に関しては、空き部屋を案内する際にも有効です。夜遅くにお部屋を見せたりする場合に、お部屋が暗いままだと、借主も住みたい意欲が低くなります。ホームセンター等に行けば電球は安く売っておりますので、 出来れば照明をつけておくといいと思います。 その他の設備に関してはお部屋のタイプによってですので、 一般的には必要最低限でいいのかと思います。

マンションや一戸建てなどにより、さまざまな対策があります。 例えば、泥棒の侵入を防ぐために、建物周辺に踏むと音のなる撒き石を敷く。 窓の内側のレール部分にドアストッパーを取り付ける。建物周辺の通路部分などに人感センサー付きライトを取り付ける。 疑似監視カメラをつける。などなど・・・どれも、ホームセンターなどで安く販売しております。 一見当たり前すぎるとおっしゃるかもしれませんが、結構有効ですよ！

究極の低予算ならご自身で行うこと！昨今は、DIY（Do it yourself、日曜大工ですね！）が流行っており、 ご自身でリフォームをする方も増えています。 道具と材料をそろえれば人件費がかからないので割安に感じる方もいらっしゃいます。 私自身も、実は自分で棚やハンガー、椅子など作るのが好きで、よく休みの日などはホームセンターに行くのですが、 結構失敗することも多く、また、不恰好になったり、材料費がかさんだりして、高いものにつくこともあります。 ましてや人に貸すお部屋なら不恰好というわけにはいきませんよね。（入居率にも影響でます。）少し話が横道にそれましたが、私の考える一番の低予算は、アフターメンテナンスがしっかりしている工務店に依頼すること！ リフォームを行う箇所の大部分は、かならず経年劣化しますので、リフォーム箇所を丁寧にアフターケアしてもらえる工務店を選ぶことが結果として出費が抑えられるものです。

はい、もちろん。どの場所でも家賃の査定をお答えさせていただきます。 ただし、そのお部屋の広さの分かるもの、場所が分かるものなどの資料がどうしても必要になりますね。その資料を拝見させていただいて、間取りを見せていただければ、 近隣の賃貸物件事例の比較を元に、懇切丁寧に説明させていただきます。

夜中の階段の上り下りや、女性のヒールの音、確かに気になりますよね！人が生活をしている中で音を全く出さないことは不可能です。 気をつけていても、入浴の音、調理する音、テレビの音は消すことはできません。ただ、深夜の洗濯や掃除は控えてもらう、夜中のテレビの音や話し声はすこし小さくしてもらうなど、 不動産管理会社が建物の共有部分に住みよい環境作りのための注意書きを張り紙で促すことや、洗濯機の下には制震ゴムをつける工夫をアドバイスするなど、地道な活動が必要です。 お互い気持よく生活できるようにするための“声かけ”これがとても大事です。

賃貸マンション、賃貸アパートなどは、所有不動産の近所に新築物件が現れると、程度の差はありますが、入居率などに影響を受けます。特にワンルームや１Ｋのお部屋は、若い方が借りる傾向が多く、 どうしても新築物件になびく傾向はあります。築5年を経過したアパート、マンションの場合、空室ができ、再度募集をかけてもなかなか入居者が決まらない場合は、 家賃を思い切って見直すのも必要な場合があります。また、家賃相場は近隣とも比べて遜色はないという場合は、家賃を下げるのではなく、付加価値をつけることによって、入居率が上がります。 例えば、３ヶ月間のフリーレントや、敷金礼金の見直し、家具付きにする・・・所有不動産の特徴に合わせてさまざまな方法がございますので、空き部屋が決まらなくてお困りの方は、お気軽にご相談ください。無料診断させていただきます。

お引っ越しは、バックひとつで容易にできる！家具等を購入するのもばかにならない・・・などなど確かに、家具付き家電つきのお部屋は需要があります。 しかし、すべてのお部屋のタイプに有効かというとそうでもありません。 有効なタイプのお部屋は１ルームもしくは１ＤＫタイプまででしょう。 場所も、都心に近くなるほど、需要が多くなります。 郊外で、しかもファミリータイプのお部屋には不向きと思います。また、家電家具を設置する場合、故障した場合(故意でない場合)の費用負担はオーナーになるので、費用対効果をよく検討される必要があります。

お部屋というのは様々な方が借りて住んでらっしゃいますよね。お隣さんや上下階の方が音楽を大音量で流れている。深夜に沢山の人？が押しかけている。廊下などの共有部分で集まってたむろする。ごみをそこらへんに捨てていく・・・ほかの方に迷惑をかけている人には、一昔前であれば直接注意をしていたかもしれませんが、昨今はほんの些細なことから、逆恨みされて事件に繋がることも珍しくありません。このような行為に悩まれている方は、その建物の管理をしている不動産会社に相談することが望ましいです。管理会社はその行為に対して、掲示物による注意や、各お部屋にお知らせの投函を行ったりします。それでも、収まらない場合は、警察へ相談するなど、的確な対応をしてもらえます。決して直接対応しないことが最善の策です。

たとえ借主が約束を守らずに家賃滞納など契約違反を行っているとしても、勝手に荷物を処分することや、鍵の交換などを行うことはできません。 裁判所への訴えなど、正式な手続きに基づき、賃貸借契約違反による、荷物の処分や賃貸借契約の解除などはもちろん可能ですが、時間と費用がとてもかかります。 家賃滞納は1日でも遅れたらすぐに催促するなど、早めの対応が重要です。

もちろん一室の賃貸管理でも可能です。オーナー様のご意向を確認させていただき、賃貸管理をさせていただきます。

可能です。転勤からお戻りになる時期が決まっていらっしゃるのであれば、借地借家法38条で定められている「定期建物賃貸借契約」で契約を締結し、弊社へ管理をご依頼いただけます。

借主と契約した期間中に帰任された場合であっても明け渡してもらうことはできません。普通借家契約では、貸主の一方的な理由で予告期間内(期間満了の１年前から6ヶ月前)の通知を行ったとしても借主に対する明け渡しの請求は現状難しくなっております。借地借家法38条に定める「定期建物賃貸借契約」でない限り、基本的には貸主の正当事由が条件となりますが、この正当事由とは建物の使用を必要とする事情やその利用状況、賃借人との従前の経過も関係があります。根本的には貸主による財産的給付(立退き料等)の提供がないと解約することができないと考えられています。

弊社への管理オーナー様のご相談はお電話でも承っております。新規のお客様、また、具体的な不動産に関するご相談は、当日でも結構ですので予めお電話にて案件内容により担当者が異なりますので、来訪日時等のご確認・調整をお願いしております。なお、土日の午後の時間帯は、ご予約のお客様や随時来訪があり、非常に混み合いますのでご理解、ご協力をお願いいたします。

弊社の管理オーナー様については、現地にお立会い戴く事でご質問を含めて対応を行っております。予めご予約を戴く形での対応となりますので、弊社 賃貸管理部門まで日程調整をお願いいたします。(日曜以外での対応となります)

相続に関して、ご所有の賃貸不動産の運営切換え、具体的なご相談案件は、年間10件以上行っております。小さな疑問から、不動産の実地調査などを含め、最適なご提案を心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

当社では、アパート等を家主様から一括して借り上げ、入居者様にまた貸しする、いわゆる「サブリース契約」のトラブルに関するご相談を多くいただいております。（大東建託様、レオパレス21様などが中心に、サブリース（転貸契約）を実施されていります）
サブリース契約を巡っては、シェアハウスの運営会社が経営破綻し、家主様が結果、多額の借金を焦げ付かせてしまった問題が起き、「サブリース業者が一定の家賃収入を保証する約束を守っていない」といった家主様からの苦情が絶えません。弊社では、レオパレス様をはじめ、管理替えに関するノウハウと実績を共に、現在のオーナー様との契約書を分析のうえ、適切なタイミングで、かつリーズナブル、広範囲で今までと同様のサービスでスムーズな管理移管がご提供できますので、ぜひご相談をいただきたいと思っております。

お部屋の募集・更新契約だけの契約管理から、集金、退室・リフォーム管理などをご追加いただけます。
もちろん駐車場の管理でも対応が可能です。

亡くなった方の相続人の方は弊社までお知らせください。ご送金先をお知らせいただきますが、事前に相続人か否かの確認については、これまでのお取引の経緯から判断させていただいたうえで、必要書類をご提出ください。

管理契約書に記載ある３か月前までに文書でご提出いただきます。

賃貸契約期間中でも売却は可能です。ただし注意点がございます。
賃貸契約を締結する前に、すでに売却の計画がある場合は、契約時に必ず売却することを伝え、了承を得てください。内覧会の実施を検討されているのであれば、書面で同意を得てください。
なお、期限を定めた賃貸契約の場合、売却されたとしても入居者は満期まで賃貸する権利を有します、期間を定めていない契約で、売却が決まった場合は、4週間の通知で退去してもらうことができます。
また賃貸契約締結時に売却の意思がなく、賃借人が入居して2ヶ月以内に売却をすることを決めて販売活動を開始した場合、入居者は契約期間でも2週間の通知を持って退去することができます。
物件が投資物件の場合、賃貸契約はプラスに働きますが、居住物件の場合、購入しても、賃貸契約の満期まで入居できないので、マイナスになることがあります。賃貸契約を締結する際には、売却に関して、検討ください

依頼いただいている消防設備会社様のご対応をお願いしております。
管理物件は貸主様に代わり、別途有償で弊社がお立会い＆ご報告も可能です。お気軽にご相談ください。